أسباب حدوث الفقاعة العقارية في مصر ؟
وسوف نكمل مع أعزاءنا القراء كنا قد تناولنا في المرة الماضية موضوع ( الفقاعة العقارية ) ذلك المصطلح الذي انتشر كالنار في الهشيم في سوق العقارات المصري واصفا للحالة التي يمر بها السوق،وقد تناولنا الفقاعة العقارية سابقاً وبعض اراء الخبراء والمختصين المؤيدين لهذه الفكرة واليوم نستكمل الآراء التي تؤكد هذه الفكرة ايضا لخبراء اقتصاديين.
وفي هذا السياق – الفقاعة العقارية – فقد اوضح بعض الخبراء :
إن أحد أهم أسباب حدوث الفقاعة العقارية هو اهمال الحكومات لوظيفتها الاساسية وتحولها إلى سمسار او متعهد عقاري يتاجر في الأراضي والعقارات ويتحكم في الاسعار صعودا وهبوطا
ويقيم مشروعات كثيرة ويرفع الاسعار بطريقة جنونية سواء كانت المشروعات مجديه او غير مجدية
مما يدعوا القطاع الخاص أن يحذو حذوها في الاسعار،
ويعتبر هذا هو السبب الرئيسي لما يحدث في أسواق العقارات المنكوبة والحالة السيئة التي تصل اليها.!
ففي الدول التي يصبح فيها المسئولين يتعاملون كسماسرة عقارات وأراضٍ
، ويعملوا بكل ما اوتوا من قوة للحصول على مدخرات مواطني بلده باي طريقة كانت سواء معقولة وغير معقولة.
وإذا أصبح هم الحكومات بعد أن كان يطرح شقق وأراض مرة كل خمسة اعوام في المتوسط
وبعدد وحدات واراضي متواضع لا يتجاوز الالف في اغلب الاحيان ،يقوم بطرح شبه شهري يتجاوز عدد القطع والوحدات الألاف.
وعندما يحدث في هذه الحكومات أن ينوع في طرحه بمسميات مثل إسكان اجتماعي،
وإسكان متوسط، وآخر متميز، وأكثر تميزا، وإسكان حر، وغيرها.
وكذلك في إعلانات الأراضي تجد قطع إسكان اجتماعي، وأراضي إسكان متوسط، وقطع متميزة،
وقطع أكثر تميزًا ،كما أن المتقدمين يجب أن يحصلوا على كراسة الشروط بشرائها وتسديد مقدمات دون الحصول على وحدات او أراضي ؟!!.
وأيضا عندما يحدث في هذه الحكومات عدد طروح يتجاوز التسعة للإسكان مثلا
ويتواجد من لم يتسلموا وحداتهم من طروحات سابقة وذلك بانتهاك موعد التسليم.
في الحكومات التي تتخذ هذه الخطوات تصبح الفقاعة العقارية أمر لا مفر منه.
كما فسر عدد من الخبراء الاقتصاديين ما يشهده السوق العقاري من ارتفاعات ضخمة في الأسعار، وزيادة العرض من العقارات
وتراجع الطلب بشكل كبير وملحوظ،
مما جعل عددا كبيرا من شركات التطوير العقاري يلجؤون إلى إلغاء مقدمات الحجز وزيادة فترات السداد
وايضاً إلغاء الفوائد على الأقساط بقرب حدوث فقاعة عقارية.
ويفسر خبراء اخرون الفقاعة العقارية كالتالي :
متي تحدث وكيف نكتشفها ؟
عندما ترتفع أسعار العقارات ارتفاع متزايد لزيادة الطلب فتبدا المضاربات ويزداد الطلب
وعند مرحلة ما يقل الطلب أو يثبت في حين ما زال العرض في زيادة مستمرة،
مما يتسبب في الانخفاض المفاجئ والحاد في الأسعار، وانفجار الفقاعة العقارية. هكذا تحدث الفقاعة العقارية.
أسباب انفجار الفقاعة:
عندما تأتي تلك اللحظة التي يصطدم فيها العرض المتزايد للعقارات في السوق مع توقف أو قلة الطلب.
أحيانا ما تصل الأسعار إلى مرحلة لا يستطيع الناس بعدها الشراء، فيتوقف الطلب فتنخفض الأسعار بشكل مفاجئ وتنفجر الفقاعة!.
لماذا تزداد الاسعار؟
طبقا للعرض والطلب هناك طريقتين لزيادة الأسعار، أن يزداد الطلب، أو يقل العرض، ولا يحدث مشاكل اذا زادت بشكل طبيعي.
وعندما تكون الزيادة بشكل غير طبيعي تبدأ المشكلة..
وبالرغم من ذلك أحيانا ما يزداد سعر العقارات عن قيمتها الحقيقية في السوق بدون حدوث فقاعة،
وذلك إذا ازداد العرض بشكل مدروس متناسب مع الطلب على العقارات، مما يمنع الانخفاض المفاجئ للأسعار.
واقع السوق الأن :
زيادة المعروض من الوحدات الحكومية والخاصة بصورة كبيرة،مع انخفاض الطلب وإرتفاع جنوني في الاسعار، وهنا تكمن الأزمة،
لذلك اتجه عدد كبير من شركات التطوير العقاري إلى إلغاء مقدمات الحجز وزيادة فترات السداد،
وإلغاء فوائد الأقساط، لجذب وتحفيز الطلب.
استعرضنا اليوم بعض اراء الخبراء في حالة السوق، ولنا موعد قريب نستعرض اراء اخرى، فإلى لقاء قريب
