هل هناك خطورة زيادة المعروض وارتفاع الأسعار..
يرى البعض أن ما حدث في الولايات المتحدة الأمريكية ليس ببعيد أبدا حدوثه في السوق المصرية للعقارات، وهو ارتفاع جنوني في اسعار العقارات ادى إلى انهيارًا شديدًا في السوق العقارية ؛ ومع انحسار الطلب عليها انخفضت أسعارها بشكل مفاجئ ،اطلق عليها “الفقاعة العقارية”، بعد أن أدت إلى ركود تام في السوق العقارية؛ ادى الى إفلاس كثير من الشركات ، بالإضافة لتعثر مشتري العقارات وعدم مقدرتهم على الوفاء بالأقساط المطلوبة.
وبالرغم من ارهاصات هذه الأزمة فإن بعض الخبراء يحاولون التهوين من المشكلة واستبعاد حدوثها.
وهنا يقفز سؤال
لو حدث هذا الانفجار بالفعل ما طبيعة المشكلة التي يعانى منها القطاع وكيف الحل؟
وتحت عنوان: “هل تدخل مصر في فقاعة عقارية تهدد الاقتصاد؟”. سعى المركز المصرى للدراسات الاقتصادية الى تقديم اجابات للتساؤلات العديدة المطروحة، نذكرها في نقاط مختصرة.
أوضحت الدراسة مفهوم الفقاعة بأنه ارتفاع اسعار العقارات بأكبر من قيمتها الحقيقية في السوق بشكل مستمر، وتعثر المتعاملين مما يؤدى إلى انكماش حاد وصولا لمرحلة السقوط أو الانهيار، وهوما يؤثر سلبا على القطاع والاقتصاد ككل.
وقالت الدراسة أن مظاهر الأزمة تتمثل في :
تسهيل إجراءات البيع بشكل مبالغ فيه من قبل مطوري العقارات.
مسلك البنوك الواضح نحو التعامل مع إقراض القطاع العقاري.
تقليل حجم ومساحات الوحدات السكنية لتسهيل عمليات البيع من قبل الشركات.
وحذرت الدراسة من :
الزيادة الضخمة في المعروض من الوحدات سوف تؤدي إلى حدوث مشكلة في السوق العقاري.
انخفاض القدرة الشرائية للعملة المحلية.
الركود النسبي للبيع فى السوق الثانوي وتباطئه، حيث انحصرت عمليات البيع على السوق الأولية.
عدم استعلام الشركة او المطور العقاري على قدرة المشترى على السداد.
دخول القطاع العقاري المصرى في أزمة مشابهة لما حدث في الصين، اعتبارا من عام 2008 عندما تصورت الحكومة الصينية أن الحل وافضل الطرق لزيادة الطلب المحلى وخلق الوظائف هو أعادة إحياء سوق الإسكان الحضري وضخت اليه 4 تريليون يوان بعد الأزمة، مما زاد من المعرض النقدي في السوق الصيني وارتفعت أسعار العقارات بصورة كبيرة، ونظرا لزيادة الطلب اعتقد العاملون في الاقتصاد أن كل ما يبنى في القطاع العقاري سيتم بيعه. ونتيجة لهذه التوجهات ارتفعت الأسعار شكل كبير نتيجة للزيادة غير المنطقية في بناء المنازل الى تخطى معدل زيادة الطلب سواء بالنسبة للعقارات السكنية أو الإدارية، وهو ما خلق ما يسمى “مدن الأشباح”، فلا تزيد نسبة الإشغال في أكبر مركز تجارى في العالم وهوNew South China Mallعن 2% فقط، وتحتاج مدينة “تيانجن” الصينية إلى 25 عاما من التنمية حتى يتم استخدام الأماكن الشاغرة فيها.
واوضحت الدراسة بعض المؤشرات والمعلومات :
هناك نحو 25%من العقارات المبنية في مصر شاغرة،
أن بداية مشكلة القطاع العقاري المصري كانت عام 2004 عندما أدى مزاد طرحته هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة إلى ارتفاع كبير في أسعار الأراضي.
تضخم أسعار الأراضي التي طرحتها الهيئة في القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر بمزاد عام 2007 بنحو 130%.
وتخوفت الدراسة من:
ارتفاع نسبة مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي الإجمالي إلى 16.2%، وهي نسبة اعتبرتها الدراسة كبيرة.
معدل نمو قطاعي التشييد والبناء والأنشطة العقارية ارتفع بنسب بلغت 225%، و952%علي التوالي خلال الفترة من العام المالي 2010-2011، وحتي 2016-2017،
إن الاعتماد على القطاع العقاري في نمو النشاط الاقتصادي في مصر أمر يدعو للقلق اذا ما حدثت أزمة في هذا القطاع لأنه يؤثر بالسلب علي كل الأنشطة المتعلقة به.
وذكرت الدراسة النقاط الإيجابية التي تحمى مصر حتى الآن من مرحلة الانفجار التي حدثت في تجارب دولية مثل أمريكا واليابان وإسبانياكما يلي :
أن النظام المالي في مصر يعتمد على النقد وليس على الائتمان، ولا يوجد سوق للأسهم العقارية، -ازمة الصين شبيه بالسوق المصري، وحذرت الدراسة منه-.
أن الضريبة العقارية سيكون لها تأثير إيجابي علي المدي الطويل في الحد من وجود عقارات مغلقة بهدف التربح، وفي المدي القصير أثر سلبي حيث سيزداد المعروض من الوحدات للبيع في السوق الثانوي.
وفي سياق اخر ابدا بعض الخبراء رايهم كما يلي :
قالوا أن أسعار العقارات في مصر شهدت طفرات غير طبيعية وغير منطقية، فعندما تكون أسعار الشقق في الصحراء أعلى من أسعارها في الزمالك والدقي والمعادي.. فلابد وأن هناك شيء خاطئ.
وكان هذا هو ما أطلق عليه الخبراء مصطلح الفقاعة العقارية ( طفرة وزيادة غير مبررة في أسعار العقارات ).
ورجحوا أن السوق المصرية فى طريقة إلى حالة من الهبوط والركود ويعود ذلك لعدة أسباب:
ضعف السيولة بسبب تجميد أموال كثيرة في الشهادات ذات العائد المرتفع.
تجميد رؤوس أموال كثيرة فى أصول عقارية أكثر من النسب العالمية للمحفظة الاستثمارية للأفراد.
لجوء الأفراد إلى بيع العقارات في حالة الاحتياج إلى سيولة ولكنهم اشتروا بأسعار باهظة لا تؤدى إلى ربح على المستوى القصير والمتوسط ولا تتناسب مع التكلفة الفعلية ومبالغ فيها مما سيؤدى إلى لجوء الناس إلى البيع بقيمة أقل من المشترى بها وذلك سيؤدى إلى انخفاض كبير فى أسعار العقار وخسائر كبيرة للأفراد.
غالبية ما تم بيعه من عقارات خلال الفترة الماضية تم بالتقسيط على ٨ – ١٥ سنة ولذلك حينما يتم عرض وحدات للبيع لن يكون هناك طلب على شراء تلك الوحدات لأن نسب المسدد ستكون اعلى بكثير من أن يقوم المشترى بالشراء من الشركات مباشرة والتمتع بميزة المقدم البسيط والقسط الطويل الأجل.
منذ تحرير سعر الصرف وانخفاض القدرة الشرائية للعملة في نوفمبر ٢٠١٦ وحتى الآن لم ترتفع الأجور والمرتبات بما يقارب نسبة التضخم التي حدثت بسبب التعويم ولذلك من المتوقع أن تحدث حالة من التعثر لدى الكثيرين عن سداد الأقساط العقارية نتيجة التضخم الشديد في أسعار الخدمات (كهرباء/ مياه/ غاز/ طاقة) وأسعار الأغذية وأسعار السيارات وكل ما يرتبط بتكلفة الحياة اليومية للمواطن الذى سيكون استنزف ما لديه من مدخرات لتغطية فرق تكلفة المعيشة وسداد الأقساط.
تعثر الأفراد في السداد سيؤدى إلى تعثر الشركات العقارية عن سداد أقساط الأراضي التي اشتروها بأسعار مبالغ فيها.
ركود السوق العقاري سوف يؤثر بالسلب على الأسواق نتيجة توقف ما يقرب من ٨٠ صناعة قائمة على صناعة العقار.
هبوط الأسواق وحالة الركود ستودى إلى إحجام المستثمرين عن الدخول إلى السوق العقاري.
